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《上饒市住宅區物業管理條例(草案)》 面向社會公開征求意見 ...

2019-7-6 08:28| 發布者: jxrs |來自: 上饒市人大常委會法工委

摘要: 上饒市四屆人大常委會第二十三次會議對《上饒市住宅區物業管理條例(草案)》進行了初次審議。現將該法規草案及其說明在上饒之窗、上饒人大網公布,向社會公開征求意見。歡迎社會各界人士將修改意見、建議以信件、傳 ...
    上饒市四屆人大常委會第二十三次會議對《上饒市住宅區物業管理條例(草案)》進行了初次審議。現將該法規草案及其說明在上饒之窗、上饒人大網公布,向社會公開征求意見。歡迎社會各界人士將修改意見、建議以信件、傳真、電子郵件等方式反饋我委(信件注明“立法征求意見”字樣)。

    郵寄地址:上饒市行政中心C區4樓,市人大常委會法工委,郵編:334000

    傳真號碼:0793-8311078

    電子郵箱:[email protected]

    征求意見截止時間:2019年7月28日

 

 上饒市人大常委會法工委

2019年6月28日

  

上饒市住宅區物業管理條例

(草 案)

 

第一章  總  則

第二章  新建物業與前期物業管理

第三章  業主、業主大會和業主委員會

第四章  物業管理服務

第五章  物業的使用和維護

第六章  監督管理

第七章  法律責任

第八章  附  則

 

總  則
第一條 【立法目的】 為了規范住宅區物業管理活動,維護業主和物業服務企業的合法權益,營造良好的居住和生活環境,根據《中華人民共和國物權法》、國務院《物業管理條例》和《江西省物業管理條例》等有關法律、法規的規定,結合本市實際,制定本條例。

第二條 【適用范圍】 本市行政區域內住宅區物業的使用、維護、服務及其監督管理活動,適用本條例。

本條例所稱住宅區,是指按照城市、鎮規劃建設的居民集中居住區。

本條例所稱住宅區物業管理(以下簡稱物業管理),是指住宅區業主通過選聘物業服務企業,由業主和物業服務企業按照物業服務合同約定,或者業主自行對物業管理區域內的建筑物、構筑物及其配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理,維護物業管理區域內環境衛生和相關秩序的活動。

第三條 【基本原則】 物業管理應當遵循業主自治、專業服務、政府監管、行業自律的原則。

第四條 【管理體制】 市、縣(市、區)人民政府應當加強對物業管理的組織領導,將物業管理納入社會治理體系,建立物業管理綜合協調機制和目標考核機制,完善物業管理機制。

第五條 【管理部門】 市人民政府物業管理主管部門負責本市行政區域內物業管理活動的指導、監督和管理。

縣(市、區)人民政府物業管理主管部門負責轄區內物業管理活動的監督管理工作。

【行業協會】 物業服務行業協會應當加強行業自律管理,依法制定和組織實施自律性規范。
 

新建物業與前期物業管理
第七條 【住宅區基礎設施規劃】 自然資源主管部門應當將下列基礎設施和配套公共服務設施的建設要求,列入住宅區建設項目的規劃條件:

(一)停放汽車的車位、車庫;

(二)摩托車、自行車、電動自行車停車場,以及電動自行車、新能源汽車充電場所;

(三)電子防護系統;

(四)社區居家養老服務設施和社區管理服務設施;

(五)全民健身設施;

(六)快遞存放用房;

(七)建筑垃圾臨時堆放場所;

(八)社區管理、物業管理等公共服務用房;

(九)法律、法規規定的其他應當列入規劃條件的設施。   

社區管理用房包括社區辦公用房、居家養老用房和醫療服務用房等;物業管理用房包括物業企業辦公用房、業主委員會用房和微型消防站等。

住宅區建設項目土地使用權出讓前,自然資源主管部門應當會同物業管理主管部門對列入規劃的車位、車庫等配套設施的建設數量、位置、首次權屬登記等事項提出書面意見,并由自然資源主管部門將其作為住宅區建設項目國有土地使用權出讓合同的約定內容。

自然資源主管部門在住宅區建設項目規劃許可過程中,應當審查住宅區市政、環衛、園林綠化等基礎設施和配套公共服務設施的設計指標及其具體部位,并且征求物業管理主管部門的意見。

第八條 【前期物業管理】 新建物業實行前期物業管理。建設單位負責選聘物業服務企業實施前期物業管理,制定前期物業管理臨時規約。

建設單位應當在取得房屋預售許可證前,通過招標投標方式選聘物業服務企業實施前期物業管理。分期開發的物業,其前期物業管理招標投標,應當以全部物業管理區域為范圍。

符合下列條件之一的,經物業管理主管部門批準,可以采用協議方式選聘物業服務企業:

(一)同一物業管理區域內,混合型物業總建筑面積低于三萬平方米;單體高層物業建筑面積低于一萬平方米或者純別墅區建筑面積低于一萬平方米的項目;

(二)投標人少于三人的;

(三)物業產權單一并由產權人自用的。

第九條 【前期物業服務合同】 建設單位應當在取得房屋預售許可證前與選聘的物業服務企業簽訂前期物業服務合同,前期物業服務合同和臨時管理規約應當在售房時向買受人明示并經買受人書面確認。

建設單位和物業服務企業應當自簽訂合同之日起十日內持法律、法規規定的資料向物業管理主管部門備案。

第十條 【新建物業交付條件】 新建物業符合下列條件,建設單位應當邀請有關部門共同參與驗收后方可辦理物業交付手續:

(一)建設工程竣工驗收合格,取得自然資源、城市管理、應急管理、生態環境、人防、公安、氣象等主管部門出具的認可或者準許使用文件,并報物業管理主管部門備案;

(二)供水、供電、供氣、通信、公共照明、有線電視、電子防護系統等設施設備已按照規劃設計要求建成,并與相關專業部門辦理移接交手續,業主可以獨立計量繳費使用;

(三)按規劃設計要求建設的生活購物場所、幼兒園、郵政、醫療衛生、文化體育、環衛、社區服務等公共服務設施已建成;

(四)公共服務用房以及電動自行車、新能源汽車充電場所等公共配套設施已按照規劃設計要求建成,能滿足使用功能要求;

(五)電梯、二次供水、高壓供電、壓力容器等共用設施設備依照法律、法規規定已取得合法使用手續,需要進行檢測的,已由具備相應資質的檢測機構檢測合格;

(六)消防車通道、消防登高場地、人防工程、公共地下室已設置顯著標志;

(七)物業使用、維護和管理的相關技術資料完整齊全;

(八)法律、法規規定的其他條件。

第十一條 【物業交接與查驗】 物業交付十五日前,建設單位應當與前期物業服務企業完成物業共用部位、共用設施設備的承接查驗,移交承接查驗資料,并簽訂物業承接查驗協議,作為前期物業服務合同的補充協議。

前期物業服務企業應當自物業承接查驗完成之日起三十日內,持下列資料向物業管理主管部門備案:

(一)竣工總平面圖,單體建筑、結構、設備竣工圖,配套設施、管線、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料;

(二)設施設備清單及其安裝、使用和維護保養等技術資料、出廠資料;

(三)物業質量保修文件和物業使用說明文件;

(四)前期物業服務合同;

(五)臨時管理規約;

(六)物業承接查驗協議;

(七)建設單位移交資料清單;

(八)查驗、交接記錄;

(九)其他有關承接查驗資料。

 

業主、業主大會和業主委員會
第十二條 【業主身份認定】 房屋所有權人為業主。尚未登記取得所有權,但基于買賣、贈與、繼承或者征收補償等法律事實已經合法占有建筑物專有部分的人,可以認定為業主。

第十三條 【業主大會】 一個物業管理區域成立一個業主大會,業主大會由物業管理區域內全體業主組成。

業主人數超過三百人的,可以由業主按樓(幢)、單元、樓層為單位推選業主代表參加業主大會會議,每樓(幢)至少有一名業主代表。

一個物業管理區域內業主人數不足五十人且經全體業主半數以上同意,決定不成立業主大會的,由業主共同履行業主大會、業主委員會職責。

第十四條 【籌備組成員、業主委員會成員】 籌備組成員、業主委員會成員應當符合《江西省物業管理條例》第二十一條規定的條件且無下列情形:

(一)本人或者其配偶、直系親屬在同一物業管理區域物業服務的企業任職;

(二)索取、非法收受建設單位、物業服務企業財物的行為;

(三)泄露或者非法使用業主資料的行為;

(四)個人信用不良記錄。

第十五條 【首次業主大會經費】 首次業主大會會議的籌備經費根據物業管理區域規模、業主人數和建筑面積等因素確定,由建設單位承擔。

建設單位應當在辦理承接查驗前,將首次業主大會會議籌備經費交至物業管理主管部門指定的銀行賬戶,供業主大會籌備組使用。

籌備組應當制定籌備經費使用方案并報街道辦事處、鄉鎮人民政府審查,物業管理主管部門備案。

原有住宅區首次業主大會的籌備經費,由全體業主共同承擔。

第十六條 【備案和印章管理】 業主大會印章根據業主大會的決定使用;業主委員會印章經半數以上委員簽字同意方可使用。

第十七條 【業主委員會成員資格終止】 業主委員會成員有下列情形之一的,業主委員會應當決定終止其成員資格;

喪失業主身份的;
不具備完全民事行為能力,或者因疾病等原因喪失履行職務能力的;
以書面形式向業主大會或者業主委員會提出辭職的;
被依法追究刑事責任的;
本人或者其配偶、直系親屬在本物業服務企業任職,或者存在向其銷售品、承攬業務等其他利害關系的;
利用其成員資格,索取或者收受建設單位、物業服務企業或者有關單位、個人的財物,或者謀取可能妨礙公正履行職務的其他利益的;
無正當理由三次不參加業主委員會會議的;
拖欠住宅專項維修資金、物業服務費用以及其他物業管理相關費用的;
在住宅區違法搭建,非法侵占業主共有部位、設施設備和場地,以及存在其他損害業主共同利益或者侵害其他業主合法權益行為的;
違規使用業主委員會印章的;
打擊、報復、誹謗、陷害有關投訴、舉報人;
泄露業主信息或者將業主信息用于與物業管理無關的活動;
法律、法規以及管理規約規定的其他情形。
業主委員會未按照前款規定終止相關成員資格的,街道辦事處或者鄉鎮人民政府調查核實后,應當責令終止。

第十八條 【業主委員會換屆交接】 業主委員會應當自任期屆滿之日起十日內,將其保管的印章、檔案資料、財務資料以及其他屬于全體業主共有的財物,移交給新一屆業主委員會。新一屆業主委員會未產生的,移交給居(村)民委員會代管。

第十九條 【業主大會、業主委員會經費使用與管理】 業主大會、業主委員會的活動經費和成員報酬從物業管理區域內共用部位、共用設施設備的收益中列支,具體額度由業主委員會提出預算,業主大會上表決通過后執行。

業主委員會應當在每年三月底前公布上一年度業主大會、業主委員會活動經費的使用和成員報酬情況。

第二十條 【物業管理規約】 物業管理規約應當對下列事項作出規定:

(一)建筑物及其附屬設施設備的使用、維護、管理;

(二)共用部位、共用設施設備的經營與收益的分配、使用;

(三)業主和物業使用人在裝飾裝修、環境衛生、動物飼養、植物種植、安全管理等方面的權利與義務;

(四)違反管理規約應當承擔的責任。

經業主大會表決通過的管理規約自公布之日起生效,對全體業主和物業使用人均具有約束力。

第二十一條 【物業管理委員會】 住宅區有下列情形之一的,可以成立物業管理委員會作為臨時機構,代行業主委員會職責:

(一)不具備成立業主大會條件的;

(二)具備成立業主大會條件但未成立,經物業所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府指導后仍不能成立的;

(三)業主委員會不履行職責達半年以上、無法正常開展工作,需要調整或者重新選舉業主委員會,經物業所在地的街道辦事處、鄉鎮人民政府指導后仍不能選舉產生新一屆業主委員會的。

物業管理委員會由街道辦事處、鄉鎮人民政府組織成立,由業主成員以及街道辦事處、鄉鎮人民政府、公安派出所、居(村)民委員會、建設單位派員組成。

第二十二條 【財務管理制度】 物業管理區域的公共收益屬于全體業主共有。

共用部位和共用設施設備經營收益、業主大會和業主委員會活動經費和成員報酬應當按照財務要求建賬、入賬。業主委員會應當妥善保管財務原始憑證以及相關會計資料。

公共收益不得以任何個人名義進行存儲和管理。

 

物業管理服務
第二十三條 【物業服務企業選聘】 鼓勵業主大會通過招投標選聘物業服務企業。

業主委員會應當擬定選聘物業服務企業的方案。選聘方案經業主大會會議表決通過后,業主委員會應當在物業管理區域內顯著位置公告。

物業服務企業應當自簽訂物業服務合同之日起十日內,將合同提交物業管理主管部門備案。

第二十四條 【物業服務企業管理】 物業服務企業需要將物業管理區域內的專項服務業務委托給專業性服務機構,應當告知業主委員會并向全體業主公示。未經物業服務企業委托,任何單位或者個人不得進入該區域從事專項服務業務。  

第二十五條 【物業服務信息公布】 物業服務企業應當將下列信息在物業管理區域內顯著位置公布并及時更新:

物業服務企業的營業執照、項目負責人的基本情況、聯系方式,客服、工程維修等電話; 
    (二)物業服務合同約定的服務內容、服務標準、收費項目、收費標準、收費方式等;
    (三)電梯、消防、監控、安防等專項設施設備的日常維修保養單位的名稱、資質、聯系方式和應急處置方案等;
(四)公共能耗的分攤情況;

(五)由物業服務企業負責的物業共用部位和共用設施設備經營收益的使用情況;

(六)受委托代收代繳事項;

(七)物業服務活動中形成的與業主利益相關的其他應當公示的重要信息。

第二十六條 【重大事項報告制度】 物業管理區域內發生下列情形之一的,物業服務企業應當及時采取應急措施,向相關主管部門及時報告,并協助做好救助工作:

(一)發生火災、爆炸或者自然災害等危及人身安全、建筑物安全的;

(二)建筑物及其附屬設施設備發生安全隱患,嚴重危及業主、使用人和建筑物安全的;

(三)發生群體性突發事件,影響社會穩定的;

(四)發生重大傷亡事件的;

(五)其他影響業主或者物業使用人正常生活的事件。

第二十七條 【物業服務項目】 物業服務企業應當提供下列基本服務項目:
  (一)電梯、消防設施、人防工程、防雷裝置、視頻監控圖像信息系統等特殊設施設備的安全運行、校驗檢修、維護保養,公共照明等其他共用部位和共用設施設備的使用管理、維修養護;
  (二)公共綠地、草木以及綠化設施的養護、管理;
  (三)環境衛生清掃保潔;
  (四)疏散通道和消防車通道管理、車輛行駛和停放秩序管理;
  (五)住宅區進出人員和車輛管理,保衛值班和定期巡邏,監控視頻實時監視并留存圖像信息十五日以上;
  (六)對物業裝修的管理,對物業使用中違反禁止規定的行為進行告知、勸阻、報告,對物業使用糾紛進行調解;

(七)物業維修、改造費用的財務管理;

(八)治安和消防等安全防范、公共秩序維護等事項的協助管理服務。

第二十八條 【物業服務禁止行為】 物業服務企業不得有下列行為:

(一)擅自改變住宅區內公共建筑、公共服務用房以及其他共用部位場所和共用設施設備的用途;

(二)擅自占用或者擅自允許他人占用住宅區內道路、綠地、場地等共用部位場所和共用設施設備開辦停車場、設置廣告等經營活動,損害業主共同利益;

(三)騙取、挪用或者侵占住宅專項維修資金;

(四)將住宅區內的全部物業管理一并委托或者轉交給其他單位或者個人;

(五)物業服務合同終止前,擅自停止物業管理;

(六)違反法律、法規規定或者合同約定,擅自增加收費項目、提高收費標準或者重復收費;

(七)未按照法律、法規規定或者合同約定履行物業維護、管理義務;

(八)非法限制業主進出住宅區、樓棟,騷擾、恐嚇、打擊報復業主,擅自停水停電等行為;

(九)泄露業主信息;

(十)法律、法規和管理規約禁止的其他行為。

物業服務企業有前款規定行為之一的,由物業管理主管部門錄入物業服務企業信用檔案。

第二十九條 【物業服務企業退出】 物業服務合同終止后,未續聘的,物業服務企業應當退出物業管理區域,不得以物業服務中的債權債務糾紛未解決、階段工作未完成等為由拒絕退出。

物業服務企業退出住宅物業管理區域后,業主大會未選聘新的物業服務企業的,由全體業主共同承擔管理義務。屬地街道辦事處、鄉鎮人民政府應當采取相應措施維護住宅物業管理區域的環境衛生和相關秩序。

第三十條 【物業服務企業退出交接】 物業服務企業退出物業管理區域的,應當向業主委員會履行下列交接義務:

(一)移交本條例第十一條規定的全部資料;

(二)移交有關物業的改造、維修、保養等技術服務檔案資料和物業管理用房;

(三)移交物業管理期間配置的屬于業主共有的固定設施設備;

(四)撤出管理區域內的物業服務人員;

(五)清退預收、代收的有關費用;

(六)移交利用共用部位、共用設施設備經營形成的收益;

(七)法律、法規規定的其他事項。

未成立業主委員會的, 由物業服務企業向街道辦事處、鄉鎮人民政府履行交接義務。

物業服務企業退出物業管理區域時,不得損壞、隱匿、銷毀物業資料和財物。

第三十一條 【物業服務收費標準】 物業服務收費應當區分不同物業的性質和特點,遵循合理、公開的原則,物業服務收費應當與服務水平相適應。

住宅區前期物業服務收費和保障性住房物業服務收費,實行政府指導價。

第三十二條 【物業服務費用催繳】 業主、物業使用人未按照合同約定交納物業服務費用以及應當負擔的物業管理其他相關費用,經書面催繳逾期不交納的,物業服務企業、業主委員會可以在住宅區顯著位置予以公示。
  經書面催繳,業主不交納物業服務費用的,物業服務企業可以請求街道辦事處或者鄉鎮人民政府、居(村)民委員會組織調解。調解不成的,按照約定申請仲裁,或者依法提起民事訴訟。

第三十三條 【物業服務項目調整】 前期物業服務合同、物業服務合同應當載明物業服務項目和質量要求、收費項目和收費標準、物業服務不符合要求的違約責任。
    前期物業服務合同或者物業服務合同有效期內,物業服務企業提出調整物業服務項目、質量要求或者收費項目、收費標準的,應當將其與業主委員會協商草擬的調整方案在住宅區顯著位置公示三十日,經依法召開業主大會獲得專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意后,與業主委員會簽訂物業服務變更協議。

第三十四條 【老舊住宅區物業管理推進】 市、縣(市、區)人民政府應當制定老舊住宅區整治改造規劃和年度實施計劃,完善配套基礎設施和公共服務設施,提升老舊住宅區的功能和品質,逐步實現物業管理。

老舊住宅區實施物業管理的,街道辦事處、鄉鎮人民政府應當在征求老舊住宅區業主意見后,劃分物業管理區域,向物業管理主管部門備案。

老舊住宅區完成整治改造后,街道辦事處、鄉鎮人民政府應當組織業主成立業主大會,由業主大會決定選聘物業服務企業管理或者由業主自行管理物業。

第三十五條 【物業服務履約保證金制度】 物業服務企業在承接物業項目時,應當按照有關規定,向物業所在地的物業管理主管部門繳存物業履約保證金。履約保證金實行企業繳存、政府監管、專戶存儲的原則,專項用于物業服務企業擅自退出后的臨時接管以及影響居民正常生活的重大突發事件應變處理等情況。

 

物業的使用和維護
第三十六條 【住宅專項維修資金的交存與歸屬】 物業管理主管部門是住宅專項維修資金的管理部門。

住宅物業、住宅區內的非住宅物業或者與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業的業主,以及出售公有住房的單位應當交存住宅專項維修資金;未交存住宅專項維修資金的房屋不得辦理權屬首次登記,業主轉移房屋登記時應當提供交存住宅專項維修資金的憑證。

住宅專項維修資金屬于業主所有,用于物業共用部位、共用設施設備保修期屆滿后的維修和更新、改造,不得挪作他用。

住宅專項維修資金余額不足首期交存額30%的物業項目,業主委員會根據業主大會的決定組織業主交存或者續交住宅專項維修資金。

第三十七條 【住宅專項維修資金的管理】 業主大會成立前,業主交存的住宅專項維修資金由物業管理主管部門代管;業主大會成立后,業主交存的住宅專項維修資金,經業主大會決定,可以自行管理,也可以委托物業管理主管部門代管。
  業主大會決定自行管理住宅專項維修資金的,應當按照有關法律、法規規定,建立住宅專項維修資金管理制度,明確專戶管理銀行,開立資金專戶。

住宅專項維修資金劃轉業主大會管理后,需要列支的,業主大會、業主委員會應當履行國家、省、市規定的相關程序,并報物業管理主管部門備案。物業管理主管部門發現列支事項不符合法律、法規、規章規定的,應當責令改正。業主大會、業主委員會通知專戶管理銀行劃轉住宅專項維修資金時,應當持有物業管理主管部門出具的備案證明。

第三十八條 【住宅專項維修資金應急使用情形】 物業保修期限屆滿后,發生下列緊急情況,危及房屋安全、人身財產安全以及嚴重影響業主日常生活的,物業服務企業應當立即采取應急防范措施,同時向物業管理主管部門提出住宅專項維修資金使用申請:

電梯故障危及人身安全,經電梯制造單位或者特種設備檢驗檢測機構出具安全評估意見認定的;

(二)消防系統中涉及的設施設備存在安全隱患或者發生故障,經專業機構核實并認定的;

(三)房屋發生嚴重沉降、傾斜、開裂,嚴重危及房屋安全,經專業機構核實并認定的;

(四)房屋外墻存在脫落、剝落等安全隱患;

(五)屋頂、屋面、外墻面發生滲漏,嚴重影響房屋安全使用和安全的;

(五)水泵損壞導致供水中斷的,由專業經營單位負責水泵設備維修、養護的除外;

(六)專用排水、排污設施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障礙的;

(七)其他危及房屋安全和人身財產安全的緊急情況。

物業管理主管部門經核查屬實,認為確需使用住宅專項維修基金進行應急維修的,應當出具住宅專項維修資金應急使用確認書,并通知物業服務企業立即組織維修。

第三十九條 【維修資金申報】 使用住宅專項維修資金的,物業服務企業、業主委員會或者相關業主憑使用確認書、維修工程造價審核報告以及相關資料申請撥付住宅專項維修資金。住宅專項維修所需的造價咨詢、招投標、監理、檢驗檢測以及物業維修等相關費用從相關業主住宅專項維修資金中直接列支。

第四十條 【財務審計】 管理規約規定或者業主大會決定委托有資質的中介機構對業主公共收益的收支情況進行審計的,業主委員會不得拒絕。

業主委員會拒絕的,街道辦事處、鄉鎮人民政府應當督促業主委員會限期聘請專業機構進行審計;逾期未聘請的,街道辦事處、鄉鎮人民政府應當代為聘請專業機構進行審計。審計結果應當向全體業主公告,審計費用從公共收益中支出。

業主委員會或者物業服務企業不得轉移、隱匿、篡改、毀棄會計憑證、會計賬簿、財務會計報告以及其他與財務收支有關的資料。

第四十一條 【物業使用中的禁止性行為】 物業管理區域內禁止下列行為:

(一)損壞或者擅自變動房屋承重結構、主體結構;

(二)違法搭建建筑物、構筑物;

(三)侵占或者損壞物業共用部位、共用設施設備,擅自移動、拆除共用設施設備或者擅自改變共用設施設備用途;

(四)損壞、挪用或者擅自拆除、停用公共消防設施和器材,占用、阻塞、封閉疏散通道、安全出口、消防車通道;

(五)存放不符合安全標準的易燃、易爆、劇毒、放射性等危險性物品,或者存放、鋪設超負荷物品,嚴重影響房屋安全;

(六)侵占綠地、活動場所等共有區域,損毀樹木、健身設施等共有財產;

(七)隨意棄置垃圾、排放污水、高空拋物或者露天焚燒雜物,制造超過規定標準的噪聲、振動、光源等;

(八)法律、法規、規章以及管理規約禁止的其他行為。

第四十二條 【物業使用】 物業交付使用后,業主、物業使用人應當按照權屬登記用途或者自然資源主管部門批準的設計用途使用物業。業主因特殊情況需要將住宅改變為經營性用房的,應當遵守法律、法規和管理規約的規定,并經有利害關系的業主同意,但不得設立產生油煙、噪聲、異味污染的餐飲、加工等經營場所。

第四十三條 【物業裝飾裝修】 業主或者物業使用人裝飾裝修房屋,應當遵守國家、省、市有關規定以及管理規約有關裝飾裝修的規定。

業主、物業使用人裝飾裝修房屋的,應當事先告知物業服務企業,并與物業服務企業簽訂裝飾裝修管理服務協議。

第四十四條 【違規行為的處理程序】 物業服務企業、業主委員會發現業主或者物業使用人違反法律、法規和管理規約或者臨時管理規約裝修、使用物業的行為,應當予以勸阻、制止;勸阻、制止無效的,應當在二十四小時內報告業主委員會和有關主管部門。有關主管部門在接到報告后,應當依法對違法行為予以制止或者處理。

第四十五條 【公共設施管理責任界分】 供電、供水、供氣、通信、有線電視等專業經營單位負責分戶終端計量裝置或者入戶端口(含)以外設施設備的維修、養護和管理,保證其安全運轉和正常使用。

未移交前,前款規定的表前管網、管線、設施設備的維修保養責任由建設單位負責。

第四十六條 【消防保障措施】 物業服務企業應當按規定定期對物業管理區域開展消防安全巡查、檢查工作,消除火災隱患。對成立業主委員會,未選聘物業服務企業的,由業主委員會組織業主、物業使用人做好消防安全工作。

對尚未組建業主委員會、未選聘物業服務企業的住宅區,街道辦事處、鄉鎮人民政府應當組織業主、物業使用人做好消防安全工作。

第四十七條 【車庫、車位的設置和管理】 物業管理區域內用于停放汽車的車位、車庫,應當首先滿足本區域內業主的需要。

在滿足業主的需要后,將車位、車庫出租給業主以外的單位或者個人的,每次租賃期限不得超過六個月。出租的車位、車庫應當向全體業主公示,并告知物業服務企業,業主和業主委員會有權了解車位、車庫的租賃情況。

物業管理區域內如需占用業主共有的道路或者其他公共場地增設車位,應當征得業主大會同意。增設的車位歸全體業主所有。
第四十八條 【停車管理】 占用共有的道路或者其他場地停放機動車輛的,由業主大會依法決定。業主大會決定收取機動車輛場地占用費的,場地占用費歸全體業主所有。
  物業服務企業接受業主的委托,向車庫、車位使用人提供停車秩序管理服務的,可以按照停車服務合同約定的標準收取停車服務費。

第四十九條 【電梯管理】 住宅物業交付使用后,由物業服務企業負責電梯的日常管理和維護保養,并承擔由此產生的費用。電梯的維修、更新和改造所需資金應當由受益業主承擔。

老舊小區改造需要加裝電梯的,應當征得相關業主的同意,依法辦理相關審批手續。

第五十條 【人防工程管理】 物業管理區域內依法配建的人民防空工程,應當按照設計文件在實地標注。人民防空工程用作停車位的,經人防主管部門同意后,可以以出租方式向全體業主開放,每次租賃期限不得超過五年。

人民防空工程用作停車位所收取的汽車停放費、租金,在扣除物業服務費后用于該人民防空工程設施的維護和管理。

禁止買賣或者變相買賣物業管理區域內依法配建的人民防空工程。

 

監督管理
第五十一條 【物業管理主管部門職責】 物業管理主管部門負責新建物業承接查驗,物業管理招投標,物業服務合同備案,住宅專項維修資金歸集和使用,物業服務質量的監督管理,指導業主大會成立、換屆和業主委員會履行職責等事項。 

負責物業管理區域內房屋工程質量驗收,督促建設單位履行保修義務,及時處理居(村)民有關保修期內房屋工程質量方面的投訴,查處損壞或者擅自改變房屋承重結構、主體結構,以及違規裝飾裝修,改變房屋使用性質等違法行為。
第五十二條 【街道、鄉(鎮)職責】 街道辦事處、鄉鎮人民政府按照規定職責負責轄區內物業管理活動的指導、協調和監督。居(村)民委員會配合街道辦事處、鄉鎮人民政府履行相關職責。

第五十三條 【相關部門職責】 市、縣(市、區)各有關部門履行下列職責:
  (一)自然資源主管部門負責物業管理區域、公共服務用房和物業管理區域內公建配套設施的規劃,負責查處住宅區區域內竣工規劃核實前違反規劃要求的違法違規行為。

(二)城市管理主管部門負責查處物業管理區域內擅自改變建筑物、構筑物的使用性質,擅自改變住宅外立面或者在非承重墻上開門窗,破壞排水、市政排污管網,亂搭亂建,違規飼養動物,占用和損壞園林綠化,私自張貼廣告,不愛護環境衛生等違法違規行為;

(三)公安部門負責對監控安防等設施開展監督檢查,并負責指導物業管理區域內治安防范工作,依法查處物業管理區域內影響公共安全、公共秩序的違法行為,規范開放式住宅區內道路停車管理,指導物業服務企業加強小區內業主養犬行為的管理;

(四)市場監督管理部門負責物業管理區域內的電梯、鍋爐等特種設備的安全監察工作,查處特種設備安裝、改造、維修和使用中的違法行為,對侵害消費者權益的不正當競爭行為進行處罰;

(五)消防救援機構負責對消防設施、場所等開展監督檢查;

(六)生態環境主管部門等負責物業管理區域內環境保護監督管理,按照職能分工依法查處煙塵污染、水超標排放等違法違規行為;

(七)衛生健康主管部門負責物業管理區域內傳染病防治、生活飲用水的監督、檢驗、檢測等工作;
    (八)人防部門負責物業管理區域內人防工程維護管理的監督檢查工作;

(九)民政主管部門負責物業管理區域內居間養老用房、社區居家養老服務設施和社區管理服務設施維護管理的監督檢查工作。

供水、供電、供氣、通信、有線電視等專業經營單位以及其他有關部門依法履行相應職責。

第五十四條 【物業糾紛調處機制】 縣級以上人民政府應當建立物業矛盾糾紛處理機制。

相關部門應當建立物業管理區域內投訴登記制度,公布投訴、舉報方式。相關部門在接到投訴、舉報后,應當予以登記并及時受理。不屬于本部門職責的,應當及時移交給其他有關部門,并告知投訴人、舉報人。

第五十五條 【聯席會議制度】 縣級以上人民政府應當建立物業管理協調機制,召集物業管理主管部門、街道辦事處、鄉鎮人民政府、公安派出所、居民委員會、業主委員會和物業服務企業等方面的代表召開物業管理聯席會議,研究解決物業管理工作中的重大問題。

第五十六條 【服務企業信用體系建設】 縣級以上人民政府物業管理主管部門應當建立物業服務企業信用體系,對物業服務企業實行動態管理,定期向社會公布物業服務企業信用信息。

 

法律責任
第五十七條 【有關部門和工作人員的法律責任】 物業管理主管部門或者其他有關行政部門、街道辦事處、鄉鎮人民政府、居(村)民委員會的工作人員,在對物業管理活動的監督管理或者協助管理工作中濫用職權、玩忽職守、徇私舞弊的,依法給予處分;構成犯罪的,依法追究刑事責任。
    第五十八條 【建設單位的法律責任】 建設單位違反本條例規定,按照有關規定進行處罰:

(一)違反本條例第八條第二款的規定,未通過招投標方式選聘前期物業服務企業,或者未經批準擅自采用協議方式選聘前期物業服務企業的,由物業管理主管部門責令限期改正,逾期不改正的,處二萬元以上十萬元以下的罰款;

(二)違反本條例第九條第二款規定,未按時將前期物業服務合同報送備案的,由物業管理主管部門責令限期改正;逾期不改正的,處五千元以上一萬元以下罰款;

(三)違反本條例第十一條第一款規定,未進行前期物業承接查驗、移交承接查驗資料,并簽訂物業承接查驗協議的,由物業管理主管部門責令限期改正,逾期不改正的,處二萬元以上十萬元以下罰款;

(四)違反本條例第十五條第二款規定,未按時交存首次業主大會籌備經費的,由物業管理主管部門責令限期交存;逾期不交存的,處一萬元以上五萬元以下罰款;

(五)與物業服務企業在前期物業承接查驗過程中惡意串通、弄虛作假,侵害業主利益的,由物業管理主管部門處五萬元以上二十萬元以下罰款;給業主造成損失的,依法承擔賠償責任。

第五十九條 【物業服務企業的法律責任】 物業服務企業違反本條例規定,按照下列規定給予處罰:

(一)違反本條例九條第二款、第十一條第二款、第二十三條第三款規定,未按時將相關材料報送備案的,處五千元以上一萬元以下的罰款;

(二)違反本條例第十一條第一款規定,未進行前期物業承接查驗、移交承接查驗資料,并簽訂物業承接查驗協議的,由物業管理主管部門責令限期改正,逾期不改正的,處二萬元以上十萬元以下罰款;

(三)與建設單位在前期物業承接查驗過程中惡意串通、弄虛作假,侵害業主利益的,由物業管理主管部門處五萬元以上二十萬元以下罰款;給業主造成損失的,依法承擔賠償責任。

(四)未在物業管理區域內顯著位置公布相關信息或者公示的相關信息失實的,處五千元以上一萬元以下罰款;

    (五)通過非法限制業主進出住宅區、樓棟,騷擾、恐嚇、打擊報復業主,對業主實施暴力,擅自停水停電等方式損害業主合法權益的,處一萬元以上十萬元以下罰款;

(六)違反物業服務合同中關于物業服務價格的約定,重復收費、超標準收費、收取額外費用或者擅自增加收費項目、擴大收費范圍的,沒收違法所得,并處違法所得一至二倍罰款。

第六十條 【業主和物業使用人的法律責任】 業主和物業使用人違反本條例規定,按照下列規定給予處罰:

(一)損壞或者擅自變動房屋承重結構、主體結構的,由住建部門責令限期改正,處五萬元以上十萬元以下罰款;

(二)違法搭建建筑物、構筑物的,由城市管理主管部門責令停止建設;尚可采取改正措施消除影響的,限期改正;無法采取改正措施消除影響的,限期拆除,不能拆除的,沒收實物或者違法收入,可以并處違法搭建建筑物、構筑物造價百分之十以下罰款;

(三)侵占或者損壞物業共用部位、共用設施設備,擅自移動、拆除共用設施設備或者擅自改變共用設施設備用途的,由城市管理主管部門責令限期改正,逾期不改正的,處兩千元以上五千元以下罰款;

(四)損壞、挪用或者擅自拆除、停用公共消防設施和器材,占用、阻塞、封閉疏散通道、安全出口、消防車通道的,由應急管理部門責令限期改正,處警告或者五百元以下罰款;

(五)存放不符合安全標準的易燃、易爆、劇毒、放射性等危險性物品,由公安機關依法處罰;

(六)侵占綠地、活動場所等共有區域,損毀樹木、健身設施等共有財產,由城市管理主管部門責令限期改正,給予警告,處一千元以上一萬元以下的罰款;

(七)隨意棄置垃圾、排放污水、露天焚燒雜物,或者制造超過規定標準的噪聲、振動、光源等的,由生態環境主管部門責令改正,處二百元以下罰款。

第六十一條 【專業經營單位的法律責任】 專業經營單位及工作人員違反本條例有關規定,拒不承擔維修、養護和管理責任的,由市、縣(市、區)人民政府有關主管部門或者專業監管部門責令限期改正;造成當事人損失的,依法承擔賠償責任。

第六十二條 違反本條例其他規定的行為,法律、法規另有處罰規定的,從其規定。

 

附  則
第六十三條 【專業用語】 本條例中有關專業用語的含義:
  (一)專用部位,是指門戶以內的房間、廚房、衛生間、陽臺、天井、庭院以及室內墻面等部位;
  (二)專用設備,是指門戶以內,業主自用的門窗、衛生潔具和通向總管的供水、排水、燃氣管道、電線以及水、電、氣戶表等設備;
  (三)共用部位,是指房屋承重結構、房屋主體結構、公共門廳、公共走廊、公共樓梯間、內天井、戶外墻壁、屋面、傳達室、治安監控室、消防監控室等;
  (四)共用設施設備,是指綠地、道路、化糞池、污水井、雨水井、垃圾中轉站、水泵、水箱、電梯、業主樓層間的供、排水總管、信報箱、消防設施、公共照明設施、監控設施、避雷設施、公用天線、露天停車場、非機動車庫、公用設施設備用房等;
  (五)專有部分,是指建筑區劃內具有構造上的獨立性,能夠明確區分,或者具有利用上的獨立性,可以排他使用,或者能夠登記成為特定業主所有權的房屋(包括整棟建筑物),以及車位、攤位等特定空間。規劃上專屬于特定房屋,且建設單位銷售時已經根據規劃列入該特定房屋買賣合同中的露臺等。
    第六十四條 【授權規定】 市人民政府應當根據本條例制定實施細則。

本條例規定的臨時管理規約、業主大會議事規則、前期物業服務合同、物業服務合同和裝飾裝修管理服務協議的示范文本,由市人民政府物業管理主管部門制定。

第六十五條 【縣、市、區范圍】 本條例所稱縣(市、區),包括上饒市轄區內的縣、市、區以及上饒經濟技術開發區、三清山風景名勝區和上饒高鐵經濟試驗區。

第六十六條 【參照執行】 本市行政區域內非住宅區內的住宅實行物業管理的,參照本條例執行。

第六十七條 【生效日期】 本條例自  年  月  日起施行。

 

關于《上饒市住宅區物業管理條例(草案)》

的說明

                 

市人大常委會:

《上饒市住宅區物業管理條例》列入《上饒市委常委會2019年工作要點》《上饒市人大常委會2019年審議法規草案計劃》和《上饒市人民政府2019年度立法計劃和規范性文件制定計劃》。為做好《條例(草案)》的起草工作,市政府于2019年3月1日召開了立法工作推進會,對起草工作進行了安排和部署。《條例(草案)》的牽頭起草單位市住建局制定了《條例(草案)》立法起草工作方案,對立法起草的進度等作出安排,并委托具有相應立法經驗的江西賢和律師事務所和上饒師范學院地方立法研究所具體負責《條例(草案)》的起草工作。

在《條例(草案)》起草過程中,市住建局書面征求了市自然資源局、市城市管理局、市市場監管局、市生態環境局、市發改委、市財政局、市公安局、市民政局、市人防辦、市工信局、市衛健委、市消防支隊、市自來水公司、市供電公司等單位的意見和建議,并專門召開了座談會對意見和建議進行探討和研究。會同市人大常委會法工委、城建環資委和市司法局赴撫州市住建局調研,學習考察撫州市住宅區物業管理立法的先進經驗。為了提高《條例(草案)》的科學性和民主性,市住建局還在網站上公開征求社會公眾意見,分別多次組織召開了市政府有關部門、各縣(市、區)住建局、中心城區街道辦事處和社區居委會、物業服務企業、開發企業和業主委員會參加的征求意見會。同時,上饒市住建局還組織召開了立法專家論證會,由立法專家對《條例(草案)》的合法性、規范性等方面進行論證。根據調研、征求意見和論證中提出的意見和建議,在市人大常委會法工委、城建環資委的指導下,市住建局進行了反復修改。經市司法局合法性審查后,《條例(草案)》于2019年5月24日經第44次市政府常務會議討論通過。

一、制定《條例》的必要性

住宅物業管理與廣大人民群眾生產生活息息相關,對改善城市面貌、優化居住環境、維護社會穩定有著重要意義。為規范物業管理行為,市政府于2015年出臺了《上饒市物業管理辦法》。但隨著城市化進程不斷加快,物業管理工作也呈現出一些新情況、新問題,如:業主自治制度不能有效執行、業主與物業服務企業互不信任、物業企業服務行為不規范、物業經費使用不透明、物業設施維修養護責任不明確、監督管理體制未能理順、監督管理方法單一等。盡管國務院和省人大常委會分別制定了行政法規和地方性法規,但就上述問題或未作規定,或規定比較原則。為了規范住宅物業服務與管理行為,維護業主和物業服務企業的合法權益,促進物業服務業健康發展,制定《上饒市住宅區物業管理條例》十分必要。

二、《條例(草案)》的依據、框架及特點

(一)《條例(草案)》的依據。

《條例(草案)》主要以《中華人民共和國立法法》《中華人民共和國物權法》《中華人民共和國民法總則》《中華人民共和國合同法》《物業管理條例》《江西省物業管理條例》等上位法為立法依據,參考借鑒了《撫州市住宅區物業管理條例》《牡丹江市住宅物業管理條例》《南京市住宅區物業管理條例》《杭州市物業管理條例》《西安市物業管理條例》《武漢市物業管理條例》《秦皇島市住宅物業管理條例》等省市的地方性法規,吸收了《業主大會和業主委員會指導規則》《住宅專項維修資金管理辦法》《住宅室內裝飾裝修管理辦法》《江西省商品住宅專項維修資金管理規定》《上饒市住宅區物業管理辦法》等規章和規范性文件的有關規定。

(二)《條例(草案)》的框架。

《條例(草案)》共 8 章 67 條,除總則和附則外,包括新建物業與前期物業管理,業主、業主大會和業主委員會,物業管理服務,物業的使用和維護,監督管理,法律責任等內容。

(三)《條例(草案)》的主要特色。

《條例(草案)》亮點特色在于:一是突出問題導向,注重循因施策,解決目前物業管理中遇到的各種難題。如規定了物業質量源頭控制、老舊小區改造、業主大會替代、物業屬地管理、履約保證金、物業管理委員會、物業服務收費調節、信用管理等制度解決物業管理和服務領域的各類問題;二是總結、升華和固化物業管理工作中行之有效經驗做法,如規范和完善緊急申請使用專項維修資金制度等;三是合理分配物業管理各方主體的權利義務,如規定了新增停車位的設置、停車占用費和停車服務費的收取等;四是強調可操作性,方便使用,如細化了物業使用中的禁止性行為,明確了人防工程停車位的出租年限等。五是強化街道辦(鄉鎮)、居(村)民委員會在住宅區物業管理中的職能。

三、《條例(草案)》主要解決的問題

(一)物業管理“先天不足”問題。《條例(草案)》第二章第七條將新建物業住宅區基礎設施規劃內容,將車輛停放場所和配套服務設施、公共服務用房以及服務設施等列入住宅區建設項目的規劃條件,把物業管理服務延伸到規劃設計階段,從源頭上解決物業管理中因住宅區規劃設計等缺陷等導致的先天不足問題。

(二)業主委員會經費籌措困難和經費管理混亂的問題。《條例(草案)》第三章第十九條規定了業主大會、業主委員會經費使用與管理辦法,明確業主大會、業主委員會的活動經費和成員報酬從物業管理區域內共用部位、共用設施設備的收益中列支,從而解決了實踐中業主委員會經費籌措困難和經費管理混亂的問題。

(三)物業服務企業任意退出問題。《條例(草案)》第四章第三十五條規定了物業服務履約保證金制度,要求物業服務企業在承接物業服務項目時必須繳存物業服務履約保證金,物業服務履約保證金主要用于物業服務企業擅自退出、終止物業服務后,業主大會或者建設單位選聘新的物業服務企業前,物業管理區域內基本生活秩序的維護。

(四)物業服務項目和收費調整不規范問題。《(草案)》第三十三條規定了在前期物業服務合同或者物業服務合同有效期內,如物業服務企業提出調整物業服務項目、質量要求或者收費項目、收費標準,應當將其與業主委員會協商草擬的調整方案在住宅區顯著位置公示三十日,并經業主大會中中專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意后,方可與業主委員會簽訂物業服務變更協議。以防止物業服務企業隨意提高物業服務收費標準,損害業主利益。

(五)物業管理中爭議較大、紛爭較多的公共部位、公共設施管理和收費問題。在物業管理中,有些問題一直存在著較大爭議,且容易產生糾紛,比如車庫、車位的買賣租賃問題,人防工程平時停車位的租賃期限問題,電梯維修更新費用承擔問題。為此,《條例(草案)》第五章第四十七條明確了物業管理區域內用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足本區域內業主的需要;第四十九條明確物業服務企業負責電梯的日常管理和維護保養并承擔由此產生的費用,電梯的維修、更新和改造所需資金應當由受益業主承擔;第五十條明確了人民防空工程用作停車位的,經人防主管部門同意后,可以以出租方式向全體業主開放,每次租賃期限不得超過五年。我們希望借助本次立法解決這些長期存在的爭議問題。

(六)業主委員會缺位替代問題。《條例(草案)》第三章對業主、業主大會和業主委員會的成立和運轉作了具體詳細規定,并在第二十一條創新性規定了物業管理委員會制度,以解決業主委員會未能成立或者業主委員會癱瘓而導致的住宅區管理失序問題。

(七)老舊小區改造問題。《條例(草案)》第四章第三十四條對老舊住宅區物業管理推進予以了明確,規定市、縣(市、區)人民政府應當制定老舊住宅區物業整治改造規劃和年度實施計劃,完善配套基礎設施和公共服務設施,提升老舊住宅區的功能和品質,逐步實現物業管理等內容。第五章第四十八條電梯管理規定老舊小區改造需要加裝電梯的,應當征得相關業主的同意,依法辦理相關審批手續。以響應國家的最新政策變化,關注老舊小區改造問題。

(八)住宅區物業管理的監督管理體制理順問題。《條例(草案)》第六章的整個章節明確了物業管理主管部門、街道、鄉(鎮)和各相關部門履行物業管理有關職責,規定了物業矛盾糾紛調處機制、聯席會議制度和建立物業服務企業信用體系等創新性機制。理順了住宅區物業管理的監督管理體制。

四、《條例(草案)》需要說明的問題

(一)關于適用范圍。

本《條例(草案)》明確了《條例》適用范圍為“本市行政區域內住宅物業的使用、維護、服務及其監督管理活動”。而本市包括上饒市轄區內的縣、市、區以及上饒經濟技術開發區、三清山風景名勝區和上饒高鐵經濟試驗區。

(二)關于基礎設施和配套公共服務設施的建設問題。

《條例(草案)》中第二章第七條規定了規劃主管部門應當把新建物業的車位車庫、電動自行車停車和充電場所、社區居家養老服務設施和社區管理服務設施等基礎設施和配套公共服務設施列入住宅區建設項目規劃條件,并在第十條規定上述基礎設施和配套公共服務設施必須建成并經驗收方可交付物業。規定基礎設施和配套公共服務設施的規劃、建設和驗收,目的在于從源頭上解決物業管理中的設施不配套問題。

(三)關于前期物業管理問題。

為保障前期物業管理階段廣大業主合法權益,《條例(草案)》第二章在上位法規定的基礎上,進一步理順建設單位、前期物業服務企業以及業主之間的法律關系:一是規定建設單位在業主、業主大會首次選聘物業服務企業前,應當通過招投標方式選聘前期物業服務企業;二是規定臨時管理規約與前期物業服務合同示范文本應參照省住房和建設主管部門擬訂的示范文本制定;三是規定了承接查驗的方式,由建設單位與前期物業服務企業完成物業共用部位、共用設施設備的承接查驗,移交承接查驗資料,并簽訂物業承接查驗協議,作為前期物業服務合同的補充協議。

(四)關于業主大會、業主委員會的資格和監管問題。

小區業主自治難以有效推動一直是物業管理中面臨的重大問題。為解決這一問題,《條例(草案)》在第三章設專章規定業主、業主大會和業主委員會的資格和監管等事項,一方面以發揮業主、業主大會和業主委員會的主體作用為載體,規范了業主大會和業主委員會籌備、選舉、開會、日常工作及工作職能等問題;另一方面針對業主大會、業主委員會經費使用設計了資金使用公開、財務管理、財務審計等一系列配套制度,在確保業主共有資金安全的同時,促進業主自治組織規范運作。

(五)關于物業管理服務的問題。

業主與物業服務企業互不信任、物業企業服務行為不規范也是住宅區物業管理監督管理的老大難問題。為此,《條例(草案)》第四章第 23—35 條對物業服務的企業選聘、服務內容、監督管理、服務費用等問題進行了規范,規定了履約保證金、物業服務信息公布、重大事項報告、服務企業信息收集等監管制度。第56條規定建立物業服務企業信用體系,對物業服務企業實行動態管理,定期向社會公布物業服務企業信用信息。

(六)關于住宅專項維修資金的問題。

為了規范專項維修基金的交存和使用,《條例(草案)》第36-39條對住宅專項維修金的交存與歸屬、專項維修資金的審核和備案及專項維修資金的管理、專項維修金的應急使用程序作出了規定,使專項維修基金的交存和使用有法可依。

(七)關于物業的使用和維護問題。

《條例(草案)》緊密結合當前物業管理使用和維護中容易出現的問題進行了規范:一是明確了物業使用中的禁止行為以及法律責任;二是對業主、物業使用人在房屋裝飾裝修和安全使用當中禁止行為和注意事項作了具體規定;三是對電梯、車庫車位、人防工程等基礎設施的設置和管理進行了細化。

(八)關于物業管理的監督管理問題。

物業管理既關系到業主私有物權,也涉及小區業主共同利益,屬于準公共服務產品。政府及其相關職能部門一方面需要對業主自治、物業專業服務實行政策引導和扶持,另一方面需要明確監督管理職責,理順監督管理體系。《條例(草案)》第六章專章規定了物業管理主管部門、街道辦事處、鄉鎮人民政府以及各相關部門的職責,并規定了物業糾紛調處機制和聯席會議制度。

(九)關于法律責任。

針對我市物業管理工作中常見的違法違規行為,在《中華人民共和國物權法》《物業管理條例》《江西省物業管理條例》等上位法的基礎上,《條例(草案)》規定了建設單位、物業服務企業、業主委員會和業主委員會委員、業主和物業使用人、第三方評估機構、專業經營單位及其他有關部門、工作人員的違反相關規定的法律責任。

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